Dispositif Jeanbrun & LLI : le double levier du bailleur privé pour maximiser sa rentabilité
Introduction
Suite à la fin des dispositifs de défiscalisation traditionnels comme la loi Pinel, le statut du bailleur privé — communément appelé dispositif Jeanbrun — s’impose comme la solution de référence pour l’investissement locatif nu. En introduisant l’amortissement fiscal à la location nue, il permet d’annuler une grande partie de l’imposition des revenus fonciers.
Mais le dispositif offre une opportunité encore plus puissante : la possibilité de le cumuler avec le cadre du Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce double montage permet d’associer économies à l’achat, amortissement annuel et exonérations locales.
1. Le principe du statut de bailleur privé (Jeanbrun)
Le dispositif Jeanbrun permet aux propriétaires qui mettent en location un logement nu à titre de résidence principale de déduire un amortissement fiscal de leurs revenus fonciers imposables :
Base d’amortissement : Calculée sur 80 % du prix d’acquisition du bien (hors foncier/terrain).
Taux d’amortissement : Dépend du niveau de loyer appliqué :
3,5 % / an en loyer intermédiaire (plafond jusqu’à 8 000 €/an).
4,5 % à 5,5 % / an en loyer social ou très social (plafond majoré à 10 000 € voire 12 000 €/an).
Impact fiscal : L’amortissement vient neutraliser la base imposable des revenus fonciers et peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an ou 21 400 €/an en rénovation énergétique).
2. Le Super-Pacte : Cumuler le Dispositif Jeanbrun et le LLI
Lorsqu’un investisseur associe le dispositif Jeanbrun au statut LLI (Logement Locatif Intermédiaire), il combine deux logiques : l’avantage fiscal du bailleur privé et les incitations au développement du parc locatif à loyers encadrés.
Les 3 avantages du cumul Jeanbrun + LLI :
La TVA réduite à 10 % à l’achat (au lieu de 20 %) : En achetant un logement neuf éligible au LLI, vous bénéficiez immédiatement d’une baisse d’environ 8,5 % du prix d’acquisition TTC.
L’amortissement Jeanbrun sur 9 à 20 ans : Vous déduisez 3,5 % d’amortissement annuel sur vos revenus fonciers en vous engageant sur des loyers intermédiaires.
L’exonération de Taxe Foncière (TFPB) : Le volet LLI donne droit à une exonération (ou un crédit d’impôt équivalent) de taxe foncière sur la propriété bâtie sur une durée pouvant aller jusqu’à 15 ou 20 ans.
3. Les conditions pour réussir l’alliance Jeanbrun + LLI
Pour empiler légalement ces trois avantages fiscaux sur une même opération, le montage doit respecter des critères stricts :
Mode de détention (SCI à l’IR) : Le cumul impose très souvent un achat via une personne morale, le plus fréquemment une SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR). Attention : la SCI ne doit surtout pas être à l’IS, sous peine de perdre l’avantage du déficit foncier et de l’amortissement Jeanbrun.
Zonage géographique : Alors que le Jeanbrun classique s’applique partout en France, l’option avec TVA réduite LLI exige une implantation en zone tendue (Zone A bis, A ou B1).
Type de logement : Appartement neuf (VEFA, RE2020, DPE A ou B) situé dans un immeuble collectif d’habitation.
Engagement de location : Résidence principale du locataire, sous plafonds de loyers intermédiaires et sous conditions de ressources des occupants.
4. Tableau récapitulatif : Jeanbrun Seul vs Jeanbrun + LLI
| Critère | Dispositif Jeanbrun Seul | Cumul Jeanbrun + LLI |
| Zone éligible | Toute la France (sans zonage) | Zones tendues uniquement (A bis, A, B1) |
| TVA à l’achat | TVA standard de 20 % | TVA réduite à 10 % (~8,5 % d’économie) |
| Bénéfice d’amortissement | 3,5 % à 5,5 % / an | 3,5 % / an (loyer intermédiaire) |
| Taxe foncière (TFPB) | Régime ordinaire | Exonération / Crédit d’impôt (jusqu’à 15-20 ans) |
| Mode de détention | Nom propre ou SCI à l’IR | SCI à l’IR privilégiée |
| Durée d’engagement | 9 ans | 15 à 20 ans (cadre LLI) |
Pour comparer le dispositif Jeanbrun avec l’investissement en location meublée, consultez notre guide sur le LMNP au réel et l’amortissement locatif. Si vous prévoyez d’investir par le biais d’une structure sociétale pour optimiser ce type de projet, découvrez également notre dossier sur la Création de Holding Patrimoniale et de SCI.
Pour une vision globale de l’ensemble des leviers d’optimisation fiscale et patrimoniale, retrouvez notre Guide Ultime de la réduction d’impôts 2026.