INVESTIR DANS L'IMMOBILIER

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LA LOI PINEL

La réduction d’Impôt sur le Revenu Pinel est accordée au titre de la location, sous conditions de loyer et de ressources du locataire, d’immeubles acquis neufs ou assimilés et loués nus à usage de résidence principale.

Ce dispositif est réservé aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France et dont les revenus, tirés de la location, sont imposables au titre des revenus fonciers

De façon générale, le logement doit être loué nu :

  • durant une certaine période :
    • 9 ans pour les investissements (soit 18% de Réduction d’Impôt) ;
    • 6 ou 9 ans pour ceux réalisés (prorogation possible jusqu’à 12 ans par périodes de 3 ans) soit 18% de Réduction d’Impôt + 3% supplémentaires.
  • à usage de résidence principale du locataire personne physique (autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire ou de l’associé, et pour les investissements réalisés autre qu’un ascendant ou descendant) ;
  • sous conditions de loyer et de ressources du locataire.

LMNP

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SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des structures qui acquièrent et gèrent des biens immobiliers locatifs à usage d’habitation ou d’entreprise. Leur fonctionnement est simple : les particuliers investissent des fonds dans la société afin qu’elle acquière un patrimoine immobilier qui sera géré par une société de gestion. Elle encaisse ensuite les loyers et reverse des revenus réguliers aux investisseurs, détenteurs de parts de la société.
Le patrimoine va également être diversifié à travers un large choix du secteur d’investissement : bureaux, commerces, santé, résidences hôtelières…

Un tel investissement constitue un placement accessible à tous, il nécessite un montant beaucoup moins important que pour l’achat d’un bien immobilier locatif classique. Et c’est également un placement qui peut être plus rentable. Ces revenus sont attractifs, le rendement annuel d’un investissement dans les SCPI pouvant atteindre 4 à 5%.
La gestion des biens est entièrement prise en charge par la société agréée, l’investisseur évite les contraintes et le coût de la détention d’un tel bien (travaux, locataire qui ne paie pas).
C’est donc un moyen efficace pour détenir de l’immobilier.

Il existe deux grandes catégories de SCPI : Les SCPI de rendementet les SCPI fiscales.

Les SCPI de rendement proposent des investissements dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, maison de retraite). Le but premier est de générer des revenus qui vont être redistribués aux associés, en proportion du nombre de parts détenues par chacun.

Mais ces revenus peuvent aussi être réinvestis pour l’achat de nouveaux biens immobiliers. L’intérêt est de faire augmenter la valeur des parts de la société et de créer une plus-value importante. Les SCPI qui fonctionnent ainsi sont appelées des SCPI de capitalisation.

Les SCPI fiscales ne vont pas avoir comme objectif premier de créer des revenus, mais plutôt un avantage fiscal. Cet avantage peut se matérialiser par la réduction de sa base imposable, la réduction du montant des impôt à payer ou neutraliser ses revenus fonciers.
L’investissement proposé est ici sur de l’immobilier résidentiel neuf ou rénové, qui est éligible aux dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Malraux, déficit foncier).

Cette acquisition va correspondre à des personnes avec un besoin de revenus à terme et non immédiat, idéal pour un retraité. Ainsi pendant une durée déterminée, pas d’augmentation d’impôt sur le revenu, ni à l’IFI dont l’assiette ne prend pas en compte la nue-propriété. Et ce n’est qu’au terme de cette période que les investisseurs vont commencer à toucher des revenus.

Concrètement comment ça marche ? La propriété d’un bien peut être divisée en deux : la nue-propriété, qui est le droit de disposer, d’aliéner le bien, et l’usufruit, qui est le droit d’en jouir. L’acquéreur ne va acheter que la nue-propriété des parts de la SCPI. L’usufruit sera vendu à une autre personne pour une durée temporaire définie. Plus cette durée de détention sera longue et plus la valeur de l’usufruit sera importante. Si la valeur de l’usufruit est importante alors le prix de la nue-propriété sera réduit.

Durant cette période de détention les parts de la SCPI vont prendre de la valeur. A la fin de celle-ci, le nu-propriétaire va récupérer l’usufruit d’une valeur importante sans aucun frais à payer, et il commencera à percevoir des revenus. Ces revenus seront plus conséquents que ceux perçus dès le départ si l’achat avait été fait en pleine propriété.

L’acquisition de parts de SCPI permet donc de prévoir à tout âge un complément idéal de retraite.

Le cabinet Pénicaud Patrimoine a sélectionné pour vous les meilleures SCPI du marché. Si vous souhaitez plus d’informations vous pouvez utiliser notre simulateur qui se situe à droite de ce texte, ou bien prendre rendez-vous directement avec le cabinet.

La loi Malraux, créée afin de favoriser la restauration du patrimoine national (quartiers historiques, sites paysagers exceptionnels ou présentant une architecture balnéaire), permet aux propriétaires des biens restaurés et loués, de déduire les dépenses liées à la restauration de leur revenu global voire une partie des charges de leurs revenus fonciers.

Cette loi s’adresse en priorité aux contribuables fortement fiscalisés qui souhaitent investir une partie de leurs revenus dans la conservation du patrimoine français et dans les biens immobiliers hauts de gamme.

Le dispositif Monuments historiques permet aux investisseurs d’acquérir un patrimoine immobilier classé (qui présente au point de vue historique ou artistique à l’intérêt public comme les châteaux…) en vue de le restaurer puis de le louer. Les travaux de restauration sont déductibles du revenu global, sans limite de somme mais sous conditions. Ils permettent également une réduction d’impôt sur le revenu ainsi qu’une exonération des droits de succession et des droits de donation.

Les gouvernements successifs ont créé des dispositifs fiscaux ayant pour but d’encourager l’investissement locatif des particuliers. La loi GIRARDIN constitue un de ces dispositifs de défiscalisation. L’objectif du législateur est d’encourager le développement économique des DOM-TOM en mettant en place des mesures fiscales attractives.

La loi GIRARDIN a plusieurs volets :

Il convient de souligner que chacun des dispositifs s’applique exclusivement au DOM-COM.

ACHAT EN NUE-PROPRIÉTÉ

LE PRINCIPE DE L’ACHAT EN NUE-PROPRIETE

Vous achetez la nue-propriété d’un appartement dont l’usufruit est acquis par une tierce personne pour une durée entre 15 et 20 ans selon les programmes commercialisés.

LES AVANTAGES D’ACHETER EN NUE-PROPRIETE

  • Un prix attractif : L’achat en nue-propriété vous permet de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec un décote sur le prix d’achat de l’ordre de 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété.
  • L’absence de charge pour le nu-propriétaire : L’usufruitier se charge de donner le bien en location et assure les réparations d’entretien de l’immeuble, bien qui ne peut être déplacé, par opposition au bien meuble (parties privatives et communes). Attention, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (article 605 et 606 du Code civil).
  • La pleine propriété sans frais et sans fiscalité à la sortie : Au terme de la période de démembrement, vous retrouvez la pleine propriété du bien, sans avoir un euro de plus à débourser.
  • Défiscaliser ses revenus fonciers : Pendant toute la période du démembrement, l’opération n’a aucune incidence en terme d’impôt sur le revenu dans la mesure où vous n’encaissez pas les loyers du logement donné en location.

En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.

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